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全國Top30房企遭遇危機 家族企業成是詬病的根源

2019-08-07 來源:第一財經日報 用手機看

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  原標題:韭菜不夠用了?華南五虎之一的房企大佬,陷入困局 

  上半年房企成績單陸續出爐。迫于今年緊張的形勢,大部分房企都放慢腳步,降低杠桿,但卻也不乏例外者。 

  比如,今天蜜姐想和大家聊的雅居樂。  

  今年3月,因武漢雅居樂國際花園177名業主將雅居樂告上法庭,這家低調的房企再次備受關注。業主們是想過法律途徑來解決該樓盤存在的裝修質價不符、捆綁雙合同等問題。 

  期間,有媒體報道雙方甚至產生了肢體沖突。而去年西安、重慶等地,也都出現了因交房和合同不符以及房屋質量等問題,業主進行維權的事兒。 

  公開報道顯示,雅居樂調整后的資產負債率近五年來呈現穩步上升的趨勢。2018年達到最大值73.17%,較2017年69.3%同比上升5.59%,而這一數字在2016年僅為49.11%。  

  這個水平雖然在房企負債中屬于中等,但在大家都忙著去杠桿時,一向穩健的房企卻逆勢加杠桿,也讓人浮想聯翩。 

  2019年,雅居樂官方顯示,2月底發行了于2022年到期500萬美元優先債,利率為6.7%;6月發行了600萬美元優先永續債;10天后又發行100萬美元優先永續債。照現在的情形,未來還錢得多花點人民幣了。 

  有意思的是,這家27歲的房企,在別家房企都拿地謹慎,從高地價又限價銷售的北京撤離等大背景下,首次在北京高價拿地。

  今年6月,雅居樂經過39輪報價的慘烈競爭,最終以41.33%的高溢價率拿下了北京經濟開發區河西區一宗宅地,成交價高達為31.8億元。 

  據其官網介紹,雅居樂成立于1992年,是一家以地產為主,多元業務并行的綜合性企業集團。 

  截止2018年12月31日,總資產規模超過人民幣2300億元,業務覆蓋國內外100多個城市,員工人數超過24000人。  

  2018年,該公司地產預售額達1026.7億元人民幣,躋身千億陣營。和新城、中梁、金科等不同的是,雅居樂確實低調,幾乎不怎么被卷入輿論中。  

  如果不是因為一樁貪腐事件,這位素有華南五虎之稱的千億大佬房企可能還在低調而務實地“發財”。  

  今年年初的一份文件顯示,該集團海南區域總裁簡毓萍于2010年至2013年擔任海南區域營銷部負責人期間,多次收受外部人員巨額賄賂,利用職務之便違規圈定優質房源給外部人員轉賣牟利,涉嫌刑事犯罪。

  海南是雅居樂的重要根據地,其清水灣被稱為業內標桿。但也是在海南,給雅居樂內部貪腐留下了空間。 

  這一次涉嫌刑事的案件最終以涉案人深刻反省并承諾還款而告一段落,但對于雅居樂來說,情況恐怕沒那么樂觀。 

  上面蜜姐說2018年雅居樂成為新晉千億大佬,但實際上1026.7億元這個數字是低于之前的銷售目標的。彼時雅居樂官方給出的2018年目標是1100億。 

  實際上,自2014年10月以來,雅居樂銷售額已經連續4年不達標,而且被控告“官商勾結”,高層被執行監管……資金鏈告急。  

  在蜜姐看來,雅居樂這家公司很有代表性,它和金科一樣,過分倚重某區域的項目,所謂成也蕭何敗蕭何。

  投資者都知道,分散、多元化投資可以最大程度降低風險。但雅居樂目前在廣東和海南或許口碑還行,但出了這兩個地方就很難沖出重圍。 

  糟糕的是,全面調控背景下,雅居樂在海南區域也正遭受重挫。鏈家旅居研究院于發布的數據顯示,雅居樂2018年在海南的成交金額約為129億元,較2017年的186億元,下跌了三成。 

  在市場研究機構克而瑞的房企流量銷售排行榜上,雅居樂在2018年的排名為第29位,比2017年倒退了5名。 

  在自身定位上,雅居樂也略顯模糊。如我們提起碧桂園就想到三四線,說起合生創展腦子里就浮現出駿馬奔騰的高檔小區。提到雅樂居,可能還只是海南“清水灣”。  

  2018年,雅居樂的營業額及毛利分別為561.45億元及246.74億元,較2017年分別增加8.8%和19.3%;凈利潤為83.58億元,較2017年上升3.3%。 

  另外,該公司2018年土地儲備倍數為4.54,是近五年最低值。雅居樂近五年土地儲備倍數持續下降,低于行業1/4分位數。

  在償債能力方面,有媒體通過“(貨幣現金+存貨+投資性房地產-預收賬款)/全部債務”指標來分析公司長期償債能力。 

  2015年至2018年,雅居樂該項指標由1.07下降至0.73,較2017年的0.77下降了5.02%,降幅不可謂不大。  

  說實話,蜜姐現在有點看不懂如今雅居樂的資金狀況。理論上拿地也不多,房子也賣進了top30,毛利潤也可以,但錢去哪里了,凈利潤為什么不高呢? 

  當碧桂園出身的張中略成為雅居樂的營銷老大時,很明顯雅居樂想要學習碧桂園的高周轉模式快速擴張。 

  但每家企業都自帶基因,轉變并不能緊靠挖一個人就徹底解決。 

  雅居樂的基因是啥?蜜姐想了下,可能就是其領導層:陳氏家族。沒錯,雅居樂是家族房企。 

  1985年,時任雅居樂董事會主席兼總裁陳卓林先生,帶領兄弟在家鄉中山三鄉創辦了一家集生產、銷售和批發于一身的家私工廠——中山市時代家具廠。 

  7年后,陳氏兄弟進軍房地產業。

  公開信息顯示,目前雅居樂集團控股股東為陳卓林家族,陳氏兄弟共五人。陳卓林為集團主席;陳卓賢和陳卓林夫人陸倩芳均為集團副主席和聯席總裁;陳卓雄、陳卓喜和陳卓南三人均為集團執行董事和高級副總裁。六人合計持有公司71.25%的股權。  

  家族企業的管理問題,一直是被詬病的對象。  

  對了,雅居樂去年發行公司債兩次被拒,今年海外融資利率也是高企。這家老牌房企正遭遇的發展危機,何嘗不是我們當下樓市的縮影?  

  潮水褪去,才知道誰在裸泳。但問題是,下一次漲潮什么時候會來,我們還熬得過去么?

  有時候,挺住就意味著一切!

責編:小貝

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